投资要点公司财务焦点：盈利能力的权益比和利润率。结算项目权益比下降和毛利率收窄拖累了公司2014至2016年的业绩弹性，但是随着近两年行业回暖，公司毛利率短期存在修复改善迹象，长期有望维持较高水平（17年三季度新增土储预估毛利率约29%）。随着公司拿地权益比趋于稳定，我们认为公司少数股东损益占净利比重可能持续维持在18-20%左右水平。

    公司的财务焦点：经营规模和杠杆率。今年以来公司新开工规模快速增长（2017年前三季度同比增长40%），可售资源充沛（全年货值预计接近3500亿），叠加较高的去化率，合同销售金额弹性充足，全年预计销售金额在2900-3000亿元之间，增速接近40%。公司2014至2016年上半年拿地偏少，但是待建可开发资源仍平稳增长，经过2016年下半年以来的积极拓展，到2017三季度末，公司在建和待建项目土储达到1.87亿平。2014至2016年，公司连续降杠杆，净负债率达到55%的历史较低水平，但今年由于规模扩张和抢占低成本资金的融资决策，公司杠杆率再度提升，2017年三季度末达到103%，对ROE的提升修复有一定帮助。

    公司在2016年业绩发布会上提出“十三五”达到5000亿销售规模的发展愿景，若顺利实现，相当于在2016年基础上（销售额2101亿元）再造1.5个保利。为此，公司从2014至2016年中期的扩张收缩到2016年下半年以来的积极拿地，从2014至2016年的降杠杆到2017年的加杠杆，追求规模再上台阶。而公司具备四大竞争优势，有助于实现规模再度提升：1、作为央企的资源获取及融资优势：目前内部整合破冰缓行，外部整合国资存量资源成新发力点，而随着资金成本上行和融资渠道收窄，央企的融资优势又开始凸显；2、高效的管控及周转效率：公司销售管理费用率位于行业最低水平之一；3、相对市场化的激励机制安排：公司激励机制建设一直走在国资前列，已启动了两期股权激励计划，而公司在2016年报中已表示会积极探索跟投机制等创新激励方式；4、多元化的业态及业务布局：公司在2016年确立“一主两翼”的业务格局，在物管、房地产基金、养老产业等相关领域均取得不错成绩，也说明了公司出色的战略管理和执行能力。

    估值及盈利预测：公司2016至2017年销售增速较高、权益比趋于稳定、毛利率存在改善契机，叠加充沛的土储和可期的规模增长，我们认为公司业绩正迎来向上拐点，我们上调公司2017、2018、2019年EPS预测至1.22、1.55、1.85元/股（原先为1.20、1.44、1.81元/股），按照当前股价，对应PE倍数为8.6、6.7、5.6x。结合18.06元/股的RNAV，我们给予公司14元/股的目标价，维持“买入”评级。

    风险提示：由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期；公司业绩释放不达预期。

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