核心观点：

    单月销售增速转负，年度冲击5000亿2017年10月份公司实现销售面积247.8万平方米，同比下降28.75%，环比下降9.2%；销售金额367.9亿元，单月同比下降24.9%。2017年1~10月份公司累计实现销售面积2,912.3万平方米，累计同比增长24.72%，与前月相比增速回落9个百分点，下降幅度较大；累计销售金额4,328.9亿元，同比增长38.98%，与前月相比增速回落12个百分点。10月万科销售在单月及累计同比增速都出现了较大幅度的下降，这与去年同期较高的基数存在一定关系，公司依然维持了单月接近400亿的销售表现。全年来看，公司在11、12月份货值储备充足，依旧具备冲击5000亿规模的可能性。

    土地投资力度持续走高，明确加强长三角土地获取拿地方面，公司10月份合计获取土地规模212.7万方，规划建筑面积521.9万方，其中归属万科的权益建筑面积为364.0万方。拿地金额方面，单月获取土地金额393.4亿元，万科需要支付的地价为269.3亿元，单月获取土地成本为7538元/平米，权益比例为68%。区域方面，公司显著增加了在长三角区的获取力度，在南通、常州、扬州、温州、杭州、绍兴等江苏及浙江的二、三线城市的土地储备，此外在四川省内的投资力度提升。

    预计17、18年EPS分别至2.32、2.88元，维持“谨慎增持”评级。

    万科在17年健康发展销售规模和业绩均实现较好增长。在房地产主业保持龙头地位的同时，以物流地产、长租公寓、物业管理等为代表的城市配套服务商业务也大踏步发展。按照最新价格计算，17、18年对应PE估值为11.8x、9.5x。

    风险提示18年房地产销售不及预期。全年结算收入低于预期。

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