投资要点：

    报告期内营收平稳，净利润快速增长，符合预期。1-9月，本集团累计实现营业收入人民币1171.0亿元，同比增长0.04%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币110.9亿元，同比增长34.2%。其中，房地产业务结算面积966.6万平方米，贡献营业收入人民币1102.3亿元，同比分别减少2.7%和1.5%。房地产业务的毛利率为23.4%，较去年同期增加5.4个百分点。公司前三季度完成全年竣工计划的46.4%，四季度是竣工和结算的主要时间，对公司全年营收我们持乐观态度。同时由于公司结算的项目受过去两年房地产市场火爆影响，预计全年毛利率水平依然能维持高位。

    销售强劲，已售未结资源丰富。报告期内，第三季度公司房地产业务实现销售面积795.5万平方米，销售金额人民币1189.2亿元，同比分别增长36.5%和63.3%。1-9月，公司累计实现销售面积2664.5万平方米，销售金额人民币3961.0亿元，同比分别增长33.8%和50.7%。其中，前三季度北方区域销售增长较快，销售面积和金额同比分别上升66.1%和82.3%。我们认为行业集中度提升是长期趋势，龙头房企享有资金及资源优势，公司未来增长空间依然充足。由于销售增长高于结算增长，截至9月底，已售未结算资源面积增至3260.9万平方米，合同金额增至人民币4321.0亿元，环比分别增长9.3%和12.6%。

    拿地节奏加快，拓展持续经营能力。公司第三季度充分发挥自身的品牌、资金和运营优势，持续拓展项目获取渠道，拿地节奏明显加快。第三季度公司新增加64个项目，总建筑面积约1728.6万平方米，超过上半年拿地建面。1-9月，公司累计新增143个项目，按万科权益计算的建筑面积约2099.5万平方米，按投资金额计算，其中91.6%位于一二线城市。

    杠杆率有所提高，依然处于行业低位。由于拿地支出增加，公司净负债率增加至38.2%（净负债率指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例），较Q2增加18.6个百分点，但依然在行业内处于较低水平。截至9月底，公司所持有的货币资金为人民币943.5亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币542.3亿元。有息负债中，长期负债的比例为65.8%。

    持续推进配套服务商战略。报告期内物流地产业务新获取项目14个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）约109.7万平方米；截至9月底，长租公寓中的泊寓业务覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，累计获取房间数超7万间，开业约2.4万间。

    盈利预测与投资评级：维持盈利预测，维持增持评级。公司受益于行业集中度提升，在保持住宅开发优势的同时，多元化业务有序发展，“轨交+物业”值得期待。维持盈利预测，维持增持评级。预计2017-2019年归属于母公司的净利润259.2亿元、304.3亿元、371.7亿元，对应EPS：2.35元、2.76元、3.37元。当前价格对应PE为11.7X、10.0X、8.2X。

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