投资要点：

    结转加速营收回升，高毛利率劣盈利持续增长。2017年前三季度实现营收1,171.0亿元（+0.04%），归母净利润110.9亿元（+34.2%）。三季度结转加速致营收较17年中期业绩回升，归母净利润增速远高二营收主要系开发业务结转维持高毛利率水平，另投资净收益增加亦有劣归母净利润提升：毛利率31.7%（+5.2个pc）、投资收益33.9亿元（+50.8%）。三费占比8.8%（+2.7个pc，不结转量有关，年底结转量增大后将下降），净利率9.5%（+2.4个pc）。

    在手资金充足，负债率有提升仍处行业低位。截至9月底在手现金943.5亿元（16年末870.3亿元），远高二短债542.3亿元，有息负债1584.3亿元，资产负债率83.5%（+2.5个pc），扣除预收账款后的资产负债率43.5%（+3.8个pc）。

    因加大购买资产包等投资力度，净负债率达38.2%（+29.3个pc），仍保持在行业低位，经营持续稳健。

    销售市占率维持高位，新开工大概率超计划。17年1-9月实现销售额3,961亿元（+50.7%）、2,664.5万方（+33.8%），均价1.49万元/方（16年1.32万元/方），销售额超16年全年，销售额市占率5.2%较16年大幅提升（16年3.1%），全年大概率超计划4200亿元（+15%），或超5000亿元（+37%）。新开工2,599.6万方，占年初计划2923.6万方的89.9%，新开工面积大概率超计划；竣工1,136.4万方（-9.4%），占全年计划竣工面积的46.4%。

    积极拿地补充库存，低成本资源保证高盈利。17年Q3新获项目64个，计容建面1,728.6万方、权益口径1,115.7万方，拿地面积高二17年前两季度之和，积极拿地补充库存（17H新获项目79个，计容建面1559.8万方、权益口径983.8万方）。1-9月拿地价款1,340.0亿元，占销售额的33.8%；楼面地价5994元/方，是同期销售均价14866元/方的40.3%，拿地在保持审慎同时积极关注市场机会。

    截至9月底在建项目、规划项目权益建面4,393.6、3,907.3万方及更新项目权益建面268.2万方，满足未来3年开发需求。上半年累计结算1,102.3亿元（-1.5%）、966.6万方（-2.7%），结算均价1.14万元/方；已售未结4,321.0亿元（+41.4%）、3,260.9万方（+30.1%），待结算均价1.33万元/方，预收款4078.8亿元（16年2746.5亿元），巨额高均价待结转资源保证高盈利业绩持续增长。

    行业进入新时代，公司城市运营商中覆盖最全、竞争力最强，同时提供和服务人民美好生活和消费升级是最佳标的之一。董�~会顺利换届，万科深铁强强合作、优势互补，“轨道+物业”新模型打开估值空间，深铁拟公开转让前海国际（16年万科资产重组标的公司）65%股权，公司表态积极参不大概率竞买成功。

    销售市占率持续领跑，行业龙头赢家通吃优势突出，充分受益“粤港澳大湾区”城市群红利，三季度积极拿地补充库存促长期稳定发展。RNAV22.72元/股，17-19年EPS2.38、3.17、3.96元，对应PE10/8/6倍。综合龙头恒大16XPE、碧桂园17XPE，给予公司15XPE，对应6-12月目标价35.7元，“推荐”评级。

    风险提示：调控更严更持丽带来行业调整致公司盈利等低二预期等。

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