事件：2017年11月21日，公司收盘价达31.79元/股，创下历史新高。

    业绩持续超预期，龙头房企内外兼修。公司是中国最大的住宅开发企业之一，开发周转能力领先行业。2017年前三季度实现营业收入1171亿元，同比持平，实现归母净利润111亿元，同比增加34.2%。报告期内公司营收持平，但净利润增长明显，主因房地产业务结转项目的毛利率回升5.4个百分点。截至9月底，已售未结算资源面积3261万方，金额4321亿元，未来业绩增长有保障。

    销售稳健增长，拿地审慎积极。1-10月公司实现签约销售金额4329亿元，同比增长38.8%，销售面积2912万方，同比增长24.4%。2017年前三季度新增143个项目，总建筑面积3288万方，权益建面2100万方，以投资金额口径计算91.6%位于一二线城市。截至目前，公司权益储备建面超8500万方，货值约1.2万亿元，公司后期存在较大的补库存动力，超预期空间大。

    多点开花，物业物流长租商业布局广泛。公司坚持城市配套服务商战略，推进在物业、物流、商业、长租、冰雪度假等布局，并探索养老、教育等业务。万科物业获得2017中国物业服务品质领先品牌第一名；物流地产业务，累计获取可租赁建面超350万方，稳定运营项目平均出租率达到98%，此外参与国内物流地产开发商龙头普洛斯股份21.4%；截至9月底，泊寓覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间。

    龙头轮动，时机确认。万科A年初至今上涨60.0%，落后港股万科企业的同期涨幅71.2%，更是远远落后港股龙头中国恒大（506.6%）、融创中国（507.5%）、碧桂园（211.0%）的同期涨幅。地产后周期行业逻辑聚焦龙头市占率的提升以及房地产产业链的延伸，目前万科市占率以销售面积为统计口径仅2.6%，以销售金额为统计口径约5.1%，仍有提升空间。此外，万科布局广泛，涉足物流地产、商业地产运营、长租公寓、物业管理等产业链。

    盈利预测与投资建议。预计2017-2019年EPS分别为2.37元、2.93元、3.50元，未来三年将保持22.5%的复合增长率，公司作为A股地产龙头享有估值溢价并持续受益于行业估值的提升，给予18年14倍估值，对应目标价41.02元，首次覆盖给予“买入”评级。

    风险提示：结算进度或低于预期、调控政策或超预期出台。

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