■事件：公司公布7月份销售数据，7月单月公司实现销售面积249.1万方，销售金额355.6亿。1~7月份公司累计实现销售面积2,117.6万方，销售金额3,127.4亿。

    ■七月新秋风露早：1）淡季不淡，单月销售环比下滑，同比增速提升：公司7月份销售面积、销售金额分别同比增长19.9%和29.6%（上月为7%和16%），环比增速为-28.5%和-27.6%（上月为44.0%和36.9%）。按照克而瑞的统计，万科单月355.6亿的销售位列全国TOP3，次于恒大和碧桂园。2）1-7月第一梯队优势拉大：公司1~7月份累计销售面积2,117.6万方，销售金额3,127.4亿元，累计同比增速分别为31.0%或43.8%（上月33%和46%），共公司均位于行业TOP3。1-7月份第一梯队（TOP3房企）与二梯队的的差距拉大至1250.3亿元（二梯队龙头保利）。3）均价平稳上升，溢价能力明显：公司7月单月和累计销售均价分别为14,275和14,769元/平米，同比增长8.1%和9.8%（上月8.6%和10%），均价水平高于恒大、保利和碧桂园等其他龙头。

    ■拿地力度继续加大，累计权益金额增长42%：根据公告，6月份销售简报披露以来公司新增加非物流项目20个，权益面积463.9万方，权益拿地价款216.28亿元，整体楼面价为4662元/平方米，万科所占综合权益比例为85%（上月74%）。我们统计万科1-7月份拿地权益总价803.6亿元（剔除物流用地），累计同比增加了42%（上月21%）。1-7月平均拿地成本4953元/平方米（上年5083元）。

    ■参与普洛斯私有化，冲击中国物流地产TOP1：公司7月17日晚间公告将联合厚朴物流、高瓴资本、中银集团共同私有化新加坡上市公司普洛斯。本次收购价敲定为折合人民币约787亿元，对应GLP2016年业绩的PE为14.7倍，万科香港持有并购财团优先级权益21.4%。

    1）普洛斯公司是全球领先的物流地产公司，也是中国物流地产龙头：普洛斯在华存量土地资源2870万方（1750在运营+1120在发展）。目前，中国高标准仓供需缺口巨大，但物流土地的供应指标处于缩量过程，不太可能会出现像几年前商业地产一样的供应放量。近年第三方物流、传统开发商及物流地产商纷纷加入抢占市场，物流资产行业明显进入加快整合过程。2）本次收购估值合理，机会难得：目前A股上市公司在一级市场市场上并购高标仓资产估值高达30-50倍，国际第三方评估机构对中国已运营物流地产NAV估值为4-5千元/方。

    我们认为本次收购14.7倍的估值合理，机会难得。未来与普洛斯合作有望让万科迅速冲击物流地产领域TOP1。

    ■投资建议：通过本次交易，我们更看好公司多元化业务发展战略的前景，包括“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等领域，看好公司未来10年在郁亮班子的带领下向“万亿”目标冲刺。我们预期17年业绩继续稳步增长我们预计公司17-19年公司EPS为2.31、2.78、3.04，维持“买入-A”评级，6个月目标价25.41元。

免责声明：本报告为报告来源所公示机构的独立研究产品，本报告的最终所有权归报告的来源机构所有。大视野信任报告来源机构专业独立性，但报告中的所有信息或表述的内容不代表大视野自身观点及立场或证实其内容的真实性，任何人在使用本报告时，应充分咨询所在证券机构和服务人员意见，正确使用报告。